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未来5年旅游地产市场机会与未来发展趋势

来源:中投投资咨询网 2020-01-22 11:05中投投资咨询网 A-A+
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  旅游地产市场机会与容量评估

  旅游地产行业处于中投市场机会矩阵中右上区间,这个区间称为“蓝海市场”。基本特征是“中高增速+大增量”,即未来几年旅游地产业为中速增长水平,新增加的市场容量比较大。

  图表 旅游地产产业市场机会整体评估表

  资料来源:中投产业研究院

  2016年我国旅游地产业增加值约为3840亿元,预计到2022年我国旅游地产业增加值将达7182亿元,年复合增长率约为11%,市场增量大,增速中等。

  截止2016年底,累计旅游地产项目总数为8918个,2017-2018年受地产政策的影响,旅游地产项目数量增速有所下降,2016年中国旅游地产实际完成投资额达12997亿元,2017上半年旅游地产数据分析:销售额同比增长60%投资额达1.3万亿元。开发企业回归理性,逐步意识到旅游地产开发风险较高,进入和开发都较为谨慎,因此项目数量增长较少。

  随着旅游地产复合化程度提高,项目规模呈现上升趋势,开发体量上有小幅上涨,2016年累计旅游地产总建筑面积为310736.1万平方米。

  从项目所依托的资源来看,受国民休闲度假旅游时代产品多样化因素影响,项目数量和用地面积最多的是包含“主题公园”、“游艇码头”、“古镇”等在内的其他旅游地产,分别新增110个项目和6001万平方米用地;紧随其后的则是“山地旅游地产”,有83个新增项目和4235万平方米新增用地。

  在销售型物业中,绝大多数旅游地产项目的核心产品仍是传统强势的公寓产品和别墅产品;其中,部分项目兼具普通公寓住宅产品和别墅住宅产品。

  在运营类产品中,“商业”作为最基本、满足需求最多样、收益最大的项目,以压倒性优势上升,中投产业研究院发布的《2019-2023年中国旅游地产业深度分析及发展规划咨询建议报告》显示:在2017年目的地型度假综合体项目数量较2016年明显上升,其中过半数的新增项目集中在海南区域,新增项目45个,占全年新增目的地型度假综合体的67%。

  图表 2022年我国旅游地产市场空间预测

  单位:亿元

  数据来源:中投产业研究院

  旅游地产未来发展的新趋势

  过去有一个传统的定义,就是在旅游区里开发的房地产,就是旅游地产。但现在应该这样定义旅游地产:一个旅游地产项目,它必须拥有能够独自号召150万游客的核心设施,才能称得上旅游地产。现在看来旅游地产的门槛非常高,150万游客仅仅是入门级的门槛,但就这个目标也是非常不容易达到的目标,对习惯于住宅地产开发的开发商,甚至习惯于商业地产的开发商,对这个目标都会心有余悸的。

  举个例子,商业地产做的很好的,大家都知道的万达,从进入旅游地产的时候,截止到2018上半年都不是特别的顺利。它的第1个旅游项目是长白山项目,一年的游客大概是15万。当然,这个人数的差距是比较明显的,现在旅游地产项目都改叫“文旅项目”。其实与旅游地产是一种难度非常高的开发类型有关。中投产业研究院发布的《2019-2023年中国旅游地产业深度分析及发展规划咨询建议报告》显示,在2019-2023年期间旅游地产将会出现如下发展趋势:

  一、精品概念度假酒店趋势

  无论是裸心谷带来的洋家乐风潮,还是花间堂的惊艳,一股概念人文度假酒店席卷华夏,以及正在大举进入中国的度假连锁集团成就的欢乐度假村,成为旅游地产的优选,度假旅游酒店正朝着精品化的概念发展。

  二、民宿的大规模发展趋势

  和度假酒店类似,民宿更是把度假酒店和当地村民生活完整结合在一起,这样的市场更大,因为中国地大物博,民族众多,生活环境千差万别,到不同的地方去做村民,同时又基本享受现代化的舒适起居,就成为民宿的巨大市场。

  三、虚拟旅游地产野营度假趋势

  无论是帐篷酒店,还是树屋酒店,房车酒店,穴居酒店等一切户外营地度假酒店有一个共同的特点,就是不用征用建设用地。她是未来虚拟旅游地产的经营趋势,虚拟旅游地产就是讲故事,卖空间!

  四、微度假创意旅游主题化趋势

  如今的旅游业更趋向于散客化、休闲化、自助化,传统的观光模式已经不能满足人们多元的旅游需求,此时,短时间、近距离的“微度假”逐渐成为都市人旅游方式的优选。

  “微度假”的出行方式和时间更加具有随意性,旨在“背上背包就走”,是一种释放压力的旅游业态,类似于传统周边游,但是在旅游品质上提出了更高的要求,也对旅游产品的设计增加了难度。但并不是每个城市周边都有这样的条件建设相应的旅游产品。

  因此,具有优越地理条件和高品质客户体验的旅游产品已经成为少有资源。主题化创意创新尤为重要。

  五、舌尖上的各地旅游地产开发趋势

  “舌尖上的中国”美食纪录片无意中打开和推动了中国旅游的一大新趋势,把美食体验和制作,进行深度开发,形成可参与的互动娱乐分享。美食,对好吃的中国人来说,是根本停不下来的开发节奏,请记住,不是简单的美食旅游,是深度开发,和旅游地产结合的大趋势。

  六、专为O2O旅游设计的度假地产趋势

  将旅游地产网络化公寓酒店化运营,形成了有别于分时度假模式的旅游地产运营模式,手机APP旅游互动社区将从云端推动线下旅游地产的开发,未来,先做线上社区再做旅游地产完全成为可能,也将旅游地产的价值提前锁定。

  七、蜂巢主题社区的综合开发趋势

  蜂巢社区与综合体有多处区别:

  (一)为城市提供核心功能。每个城市需要的核心功能是不一样的。

  (二)要提供围绕城市功能的核心产业,希望能做成融合的社区,工作、生活、消费都在一个社区里,会带来生活和消费的服务业,可以为这个社区提供大概八百到三千亩社区,提供一万到三万五千个就业机会。

  八、总部经济空间拓展的旅游地产趋势

  总部经济越来越展示其多维度多空间的发展模式,研发创意、头脑风暴、总裁社交、企业文化公益等无不对总部第三空间提出了巨大的需求,同时和文化产业相融合。

关键词:旅游地产
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